Некоторое время назад в Москве предлагались в аренду небольшие офисные площади по льготным условиям, вплоть до того, что целый год арендатор мог пользоваться площадями бесплатно. Корреспондент ИнвестГуру поинтересовался у участников рынка: остались ли такие предложения на рынке и что сейчас из себя представляет рынок аренды офисных площадей для среднего и малого бизнеса в Москве?
По мнению участников рынка, ответ на этот вопрос зависит от того, что мы считаем "бесплатным". По словам директора компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Юрия Тараненко, такие предложения найти можно, потому что в настоящее время количество свободных площадей (в основном, это площадки, которые пользуются минимальным спросом, с бетонными полами и стенами в классе "С" и "В") составляет в Москве более 3 млн кв м. Из них – в классе "В" – порядка 1 млн кв м и в классе "С" – все остальное, порядка 2,5 млн кв м.
Бесплатный сыр только в мышеловке
Арендодателям приходится идти на разные ухищрения. То есть если помещение представляет собой бетонную коробку и требуется ремонт, то предлагается бесплатная аренда помещений в течение первого года с оплатой только обслуживания и коммунальных расходов. "Но это не совсем бесплатно, потому что сейчас на московском рынке услуги управляющей компании в среднем стоят 2-3 тыс руб/кв м в год. Ремонт тоже, как правило, предлагается сделать за счет арендаторов, а это вполне сопоставимо со стоимостью годовой аренды. Так что внешне "бесплатное" предложение внутри нашпиговано платными опциями", поясняет Ю.Тараненко.
Такие предложения действуют не только на окраине, их можно найти в пределах Третьего транспортного кольца – бывшие промышленные здания, переоборудованные под офисные центры, или новостройки.
Специалист департамента коммерческой недвижимости ООО "НДВ-Недвижимость" Евгения Борзова отмечает, что предложения по льготным арендным ставкам (в основном, это офисы класса "В" и ниже, офисы на территории бывших промзон, либо слишком удаленные от метро) трудно сдать дороже, чем за 10 тыс руб/кв м.
И все же: можно ли за относительно небольшие деньги снять офис 5-50 кв м в бизнес-центрах класса "В" и "В+"? Оказалось, что можно. Одним из самых дешевых, по крайней мере, по информации с рекламной "растяжки", оказалось предложение 1 кв м за 500 руб в месяц офисной площади на Щелоковской в бизнес-центре класса "В+".
По словам Е.Борзовой, такие предложения можно найти, так как многие арендодатели продолжают вести политику в пользу среднего и малого бизнеса, продолжая сдавать вместо больших офисных блоков комнаты до 50 кв м. Эта тенденция характерна как для административных зданий, так и для БЦ класса "B" и "B+". Юрий Тараненко добавляет, что такие помещения можно найти даже в офисах класса "А". "Если же рассматривать отдельное помещение, то 50 кв м – это достаточно трудно находимый формат для класса "В", говорит он.
Цена вопроса
В целом, чтобы понять, что такое "дешево" и "дорого", нужно посмотреть, какие ставки предлагаются без льготных условий. Так, сейчас приблизительный потолок ставки для класса "А", расположенного в центре, – это 700-750 долл/кв м в год. Класс "А", расположенный за Третьим кольцом, стоит 600 долл/кв м в год. Класс "В" можно снять за 350-450 долл /кв м в год. В технопарке Nagatino i-Land, располагающемся на территории бывшего завода ЗиЛ и позиционирующегося как бизнес-инкубатор для малого и среднего бизнеса, и по сей день можно арендовать офис по 50 долл/кв м за первый год аренды. Но эти предложения относятся только к большим площадям от 1500 кв м и требуют от арендатора инвестиций в чистовую отделку помещений.
Есть ли спрос?
Компании малого и среднего бизнеса сейчас стремятся снять помещения классом выше, которые до кризиса были им "не по карману". Сейчас ставки позволяют это сделать. " Офис площадью 1000 кв м для предприятий малого и среднего бизнеса велик; им подходят площадки 200-300 кв м. В этой связи многие БЦ высокого класса "дробят" и сдают помещения по частям", - говорит Ю.Тараненко. Такие предложения в классе "А" и "В+" раньше было сложно найти. Теперь это возможно, и с хорошей арендной ставкой.
"Думаю, что предложения офисов, готовых ко въезду в пределах Третьего кольца, к концу года скорее всего вернутся к докризисному уровню, так как рынок поглощает их достаточно неплохо. Что касается офисов за Третьим кольцом и помещений, не готовых ко въезду, то здесь льготные предложения могут действовать еще пару лет", - прогнозирует он.
По словам начальника коммерческого отдела технопарка Nagatino i-Land Алексея Черткова, на рынке аренды самый активный спрос наблюдается именно со стороны предприятий среднего и малого бизнеса. Средние ставки аренды зафиксировались на уровне 10-14 тыс руб/кв м в год, включая НДС, коммунальные платежи и операционные расходы в отремонтированных помещениях класса "В", расположенных между Садовым и 3-м кольцами.
Тем не менее, если посмотреть, какие коммерческие площади в целом остаются популярными у малого и среднего бизнеса, то оказывается, что это не офисы, а площади для кафе-ресторанов-салонов красоты. Вопреки ожиданиям, эти виды бизнеса хорошо пережили кризис, и сейчас продолжают развиваться. Большинство из них благополучно "пересидели" худшие времена на прежнем месте, рассказывает Ю.Тараненко. Если сейчас они и запрашивают дополнительные помещения, то это, как правило, небольшие (до 300 кв м) складские помещения, торговые площадки и любые площадки, где они могут расширять свой бизнес.